Ипотечное кредитование – означает залог недвижимости, на покупку которой гражданин получает деньги в кредитной организации под проценты. Сегодня появилась возможность серьезно сэкономить на этом. Расскажем, что такое рефинансирование ипотеки и как облегчить жизнь заемщикам, бравшим кредит несколько лет назад.
Суть процедуры
Рефинансирование текущего займа на приобретение жилья ничем не отличается от обычной ипотеки. Процедура позволяет закрыть обязательства частично или в полном объеме с помощью нового займа более выгодно. Эта процедура существенно снижает ежемесячную финансовую нагрузку. Период времени, когда можно сделать рефинансирование ипотеки, можно назвать «спасательным кругом» – происходит экономия при уплате процентов, сокращается срок выплат или уменьшается размер ежемесячного взноса.
Сегодня в нашей стране ставки по ипотеке понижены максимально, предлагаются выгодные условия для «ипотечников».
Заняться поиском выгодных условий можно сразу для нескольких займов. Например, есть ипотека, плюс автокредит, плюс задолженность по кредитной карте. Все это можно соединить в один с общей ставкой и единым взносом. То есть человек будет платить один раз в месяц в один банк. Некоторые предлагают объединить до 3 кредитов, кто-то до пяти. Рассматривается индивидуально.
Эксперты прогнозируют увеличение средней длительность ипотечного кредита в 2023 году до рекордных 23 лет. Этот показатель в прошлом году равнялся 21 году. Удлинение будет снижать ежемесячную долговую нагрузку при растущей стоимости ипотечного кредита.
Как работает
В первую очередь необходимо понять, соблюдаются ли условия:
- срок ипотеки составляет не менее полугода;
- нет просроченных платежей;
- нет оформленных заявлений на реструктуризацию;
- остаточная стоимость удовлетворяет условиям нового банка.
Чтобы решить вопрос по перекредитованию, целесообразно обратиться в свой банк с просьбой о снижении ставки. Ждать ответа можно в течение 3 месяцев. Если будут принято положительное решение, то это будет называться реструктуризацией. На практике банки чаще отказывают в пересмотре условий по существующим ипотечным кредитам. В этой ситуации искать подходящие предложения стоит самостоятельно, сравнивая информацию, размещенную на официальных сайтах или профильных площадках, например, banki. ru или sravni. ru.
Если банк, в котором оформлена ипотека не откажет, потребуется заново собирать пакет документов и оформлять страховку.
Полезные советы.
- Выбор должен основываться на цели. Это могут быть более низкие ставки, сокращение срока, вариант досрочного погашения.
- Тщательно проверяйте информацию в анкете, стоит писать правду, чтобы банк оперативно рассмотрел в положительном ключе вашу заявку и одобрил сделку.
- Просчитывайте расходы. Нет смысла рефинансировать в убыток.
- Пока идет процесс, оплачивайте взносы.
- Чтобы избежать возможных претензий, берите справку в прежнем банке о полном погашении долга
Пример рефинансирования в ПАО «Сбербанк». Текущая ставка составляет 11%, задолженность – 2 млн. рублей, срок – семь лет. При этих условиях ежемесячный взнос равен 34,2 т. рублей.
Рефинансирование снизило ставку до 9%. Ежемесячный платеж уменьшился до 32,1 т. рублей , а общая экономия составила 176 тыс. рублей.
Прежде чем приступить, выясните детали: возьмут ли комиссию за рефинансирование, комиссию за перевод средств, возможен ли штраф при досрочном погашении. Предусмотрительность поможет избежать «сюрпризов», и с вас не возьмут, например, пять штрафов за погашение пяти кредитов в разных банках.
Когда стоит рефинансировать ипотеку
Об этой процедуре нужно задуматься тем, кто брал кредит с более высокой ставкой.
Следует знать, что рефинансирование ничем не отличается от прежнего ипотечного кредита в смысле ежемесячных платежей, расходов по оценке недвижимости, регистрации залогового объекта, страховок, услуг нотариуса. Все эти факторы учитываются в оценке размера выгоды, которая происходит прежде, чем решение поменять кредитора.
Хорошо прибегать к перекредитованию целесообразно при снижении действующей ставки более, чем на 1,5%.
Эксперты не советуют обращаться к процедуре, если выплачено более 50% долга. Сегодня банки чаще практикуют аннуитетную систему оплаты. При ней в первую очередь платятся проценты, во вторую очередь тело кредита. Следовательно, чем дольше срок, тем незначительнее экономия в переплате процентов. Необходимо анализировать, покроет разница по переплате по кредиту затраты по новому оформлению или нет. Но при любых исходах, процедура рефинансирования уменьшает финансовую нагрузку в виде ежемесячных взносов.
Получается, если текущая ставка составляет от 8,6% до 10% годовых, оптимально рефинансировать следует кредиты с начальными ставками 12,2% — 16%.
Плюсы и минусы
У рефинансирования нет существенных минусов. Внимательнее нужно быть в следующих ситуациях:
- прошло более 50% срока, а это значит, что проценты уже выплачены и нет смысла начинать платить их заново;
- ставки отличаются друг от друга менее, чем на 1,5%.
Перекредитование проходит через определенные хлопоты. Новые расчеты, заново нужно подавать документы и тратить средства. Но при верном анализе цель будет достигнута и оправданы ожидания. Снижение ставки даст существенную экономию бюджету.
Какие расходы возможны:
- оплата оценки жилья;
- расходы на страховку;
- справки или выписки при необходимости;
- оплата услуг нотариуса;
- оплата госпошлин.
Необходимые документы
Рефинансирование повторяет процедуру первичного получения ипотеки. Физическому лицу предстоит принести в кредитную организацию справку об имеющихся доходах, а также стандартный пакет для оформления залога. Если рефинансирование проходит по госпрограмме, потребуют свидетельства о рождении детей. Нужные документы:
- паспорт и СНИЛС;
- копия трудовой;
- справка о доходах за определенный период (2-НДФЛ);
- действующий кредитный договор;
- справка об остатке долга.
Если заявка одобрена, дополнительно потребуют предоставить:
- договор о приобретении недвижимости;
- документ о подтверждении прав собственности;
- кадастровый паспорт;
- договор по ипотечному кредиту;
- страховку;
- справка по форме Ф40;
- подтверждение отсутствия задолженности по платежам ЖКХ.
Причины отказа
Рефинансирование – дополнительная банковская услуга, стандартный кредит целевого характера, где деньги выделяются строго на определенные цели (погашение ссуд). Отказ, как и по другим программам, вполне возможен. Когда такая ситуация происходит, человеку приходится прибегать к альтернативе.
В законодательстве нет пометки, что банки должны озвучивать причины отрицательных решений. Более того, нередки ситуации, когда менеджер клиента сам не может назвать причину. Принимая во внимание низкие процентные ставки, предполагается, что одобряют благонадежным клиентам, с хорошей кредитной историей, в платежеспособности которых у банка не возникает сомнения.
Можно сколько угодно гадать, по какой причине не одобрили заявку. Практика показывает, что чаще всего причина в недобросовестности человека в отношении обязательств. Новому банку принципиально важно отсутствие просрочек в закрываемом кредите. Если отказ получен уже не единожды, целесообразно оставить эту идею.
Причинами отказа могут стать:
- плохая кредитная история. Несвоевременные ежемесячные взносы, нарушение сроков пролонгации договоров страхования, задержка передачи платежных документов в кредитную организацию;
- ухудшение финансового положения, снижение уровня дохода гражданина;
- наличие несанкционированной перепланировки;
- удешевление недвижимости, падение рыночной стоимости жилья;
- разные условия кредитования и выбранной программы. Например, общего объема кредитования, возраста гражданина, цели и др;
- заявка подана до наступления срока 6 месяцев после заключения договора;
- отказ заемщика от оформления страхового полиса;
- привлечение маткапитала. Когда такие средства применяются при погашении, это служит некоторым риском для кредитора в плане обязанности выделение долей детям;
- повторная процедура – банки не приветствуют повторное рефинансирование;
- могут отказать, если при разводе супругов не разделено по закону совместное имущество.
Действия при рефинансировании (пошаговая инструкция)
Первым шагом следует рассчитать выгоду. На большинстве сайтов кредитных организаций есть ипотечный калькулятор, им удобно воспользоваться для быстрого подсчета.
Если вы уже провели мониторинг предложений и определились с выбором, для рефинансирования ипотеки нужно заполнить анкету. Далее собираете комплект документов, который требует банк, предоставляете и ожидаете решения. Если последовало одобрение, заключаете договор кредитования и оформляете страховку. Прежний долг гасится, недвижимость переходит в залог к новому банку.
После одобрения заявки, в течение 3 месяцев требуется передать кредитору документы на недвижимость, полную информацию по рефинансируемым кредитам, сделать оценку жилья. В среднем, оценить стоимость жилья занимает не более пяти дней. Банк будет знакомиться с документами в течение 5 рабочих дней. Если не требуется дополнительных сведений, менеджер связывается с заемщиком и назначается дата подписания договора, получения денег.
Когда средства получены, следует написать заявление о погашении ипотеки у прежнего кредитора, получить справку об отсутствии долга.
После снятия обременения и регистрации нового в офис банка передают выписку из ЕГРН или заключенный договор с пометкой Росреестра.
Заключение
Прежде, чем приступить к процедуре, обдумайте. Проанализируйте текущие условия и те, которые кажутся вам более выгодными в перспективе рефинансирования.
Перекредитование дает гражданину возможность значительно сократить финансовую нагрузку за счет меньшей процентной ставки годовых. Но при всех видимых положительных моментах стоит иметь ввиду, что размер ставки рассчитывается индивидуально, на основании множества характеристик заемщика. Трансляция низкой ставки в тарифах не значит, что банк дает ее всем.
