Клиентов банка, взявших ипотечный займ на длительный срок, в первую очередь интересует одно – как быстро погасить ипотеку и закрепить право собственности на недвижимость. На это влияют не только финансовые возможности заемщика, но и условия кредитного договора, которые могут серьезно ограничивать стремление вернуть долг досрочно.
Можно ли досрочно погасить ипотеку
Ипотечные программы большинства банков предлагают опцию досрочного погашения займов, взятых на покупку квартиры и другого жилья. Российское законодательство также позволяет такой формат закрытия задолженности. Сделать это можно за счет собственных средств (заработанных или полученных в наследство) либо материнского капитала, полученного от государства.
Однако банк всегда заинтересован в том, чтобы кредитополучатель платил как можно дольше, ведь это увеличивает итоговую сумму платежей по займу.
Поэтому некоторые банки искусственно ставят препоны, мешающие клиентам быстро погашать задолженность. Например, они требуют предварительно подавать письменное заявление, причем делать это нужно, лично посетив банковское отделение и заблаговременно – кое-где за 30 календарных дней до запланированного досрочного погашения. Также могут вводиться комиссии при выплате долга раньше оговоренного срока либо ставятся определенные ограничения на минимальный размер платежа. Единственное, чего бояться точно не стоит – так это попадания в серый список и ухудшения кредитной истории.
Справка: ипотечные кредиты, оформленные до рождения или усыновления ребенка и, соответственно, до получения маткапитала, могут погашаться досрочно на всю сумму этой единовременной выплаты.
В целом выплата ипотеки с опережением графика выглядит следующим образом:
- Вносятся деньги на банковский счет, к которому привязан займ.
- Оформляется заявление, где проставляется сумма, подлежащая списанию, и желаемая дата. Если пропустить данный этап, списывание средств будет происходить строго по графику и в ранее установленном объеме, а остаток будет лежать без движения до следующего ежемесячного платежа.
К счастью, многие банки идут навстречу клиентам и упрощают эту процедуру, избавляя их от бумажной волокиты и посещения офиса. В таких кредитно-финансовых организациях данный вопрос решается онлайн – с помощью специального мобильного приложения или в личном кабинете на официальном сайте.
Обратите внимание! Аналогичным правом на досрочное погашение обладает и созаемщик, однако ему придется персонально побывать в отделении, а также при необходимости показать нотариальную доверенность, подтверждающую наличие соответствующего разрешения от заемщика.
Условия досрочного погашения
Клиент может погасить долг досрочно полностью или частично. Во многих банках предусмотрено два способа частичной досрочной выплаты задолженности:
- с сокращением срока ипотечного займа;
- с уменьшением ежемесячного обязательного платежа.
Ежемесячные платежи бывают двух видов:
- Аннуитетные – их размер сохраняется постоянным на протяжении всего срока займа. Большая часть ипотечных программ строится именно на этом типе платежей.
- Дифференцированные – часть, идущая на погашение «тела» кредита, остается неизменной вплоть до закрытия ипотеки, при этом платеж по процентам непрерывно и линейно уменьшается, а вместе с ним и ежемесячный взнос. При отсутствии просрочек итоговая переплата здесь будет ниже, поскольку из-за крупных платежей вначале основной долг ускоренно снижается, следовательно, на него начисляется всё меньше процентов.
Эти моменты всегда непосредственно прописываются в заключаемом договоре. В случае наличия в нем «подводных камней» – неявных помех для желающих поскорее расплатиться по долгам, там будут присутствовать жесткие требования, касающиеся сроков предоставления заявления, размеров и правил списания вносимых средств. Также будет предусмотрено взятие комиссии за нарушение этих условий по желанию клиента. В более «дружелюбных» банках у заемщиков нет столь строгих рамок.
Гасить ипотеку досрочно очень выгодно по одной причине – это снижает размер основного долга, а тем самым и суммарную переплату по процентам. В зависимости от выбранной стратегии это сократит срок кредитования либо размер платежа, выплачиваемого каждый месяц, и в обоих случаях поможет заемщику обрести психологический комфорт. В первом случае недвижимое имущество, находящееся в залоге у банка, раньше перейдет в собственность ипотечника. Во втором – благодаря уменьшению ежемесячной долговой нагрузки позволит ему высвободить часть денег и потратить их на более приоритетные нужды, а также сократит риск невыплаты при потере работы, болезни и иных непредвиденных ситуациях.
Варианты досрочного погашения
Кредит можно выплачивать раньше обозначенного в договоре срока как полностью, так и частично. Рассмотрим эти варианты подробнее:
- Полное погашение — нужно целиком оплатить остаток по основному долгу и проценты, начисленные с момента внесения последнего платежа. Учтите, что начисление срочных процентов по основному долгу происходит ежедневно.
- Частичное погашение — требуется указать, какую сумму собираетесь зачислить, дату ее списания и что хотите сократить: срок или величину ежемесячного платежа. В этом случае при оформлении заявки онлайн алгоритм автоматически показывает расчет, позволяющий оценить, как уменьшится срок займа либо регулярный платеж.
Важно! При выборе опции полного погашения займа не забудьте снять дом или квартиру с обременения. Для этого нужно получить в банке справку, подтверждающую факт выплаты ипотечного долга, и закладную на недвижимость, а затем с этими и другими необходимыми документами посетить МФЦ.
В ряде банков вводятся лимиты на минимально допустимый размер денежных поступлений, идущих на частичное, но регулярное досрочное погашение (в процентном либо абсолютном выражении). Также может дополнительно устанавливаться комиссионный сбор на слишком маленькие переводы. Тогда выгоднее копить деньги, пока сумма накоплений не достигнет существующего лимита, и лишь затем частично погасить долг.
Что лучше уменьшить: срок или платеж
Чтобы понять, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, нужно определиться, что важнее – побыстрее разделаться с долгом или снизить сумму, каждый месяц вынужденно выделяемую из семейного бюджета.
Ежемесячный взнос по ипотеке делится на 2 части: выплата в счет основного долга и плата по процентам. Пропорциональное соотношение между этими составляющими непрерывно меняется на протяжении всей оплаты займа: в первые годы большая часть приходится на проценты, тогда как ближе к концу – в основном на «тело» кредита. Сам размер платежа при этом может быть одинаковым. Поэтому если доход стабилен, а его размер достаточен, стоит оплачивать ипотеку в минимально возможный срок, чтобы понизить переплату из-за процентной ставки по кредиту. Это самый выгодный вариант.
Однако в условиях экономического кризиса и нестабильного курса национальной валюты – рубля – не меньшую выгоду сулит сокращение объема регулярных платежей при сохранении первичного срока займа. Всё дело в инфляции, вызванной удешевлением рубля, ведь в большинстве компаний каждый год происходит индексация зарплат сотрудников, покрывающая все инфляционные издержки. Это систематическое повышение заработной платы помогает работникам сохранить привычный уровень жизни, притом, что платежи по кредиту жестко зафиксированы пунктами подписанного договора и остаются прежними. Таким образом, ипотечник с каждым годом платит всё меньший процент от получаемой зарплаты, а его долг потихоньку съедается высокой инфляцией.
Оптимальный вариант сводится к одновременному уменьшению платежа и сокращению срока. Эта опция является хитрой комбинацией обоих вариантов, ее мы детально рассмотрим ниже.
Ипотечный кредит, как правило, оформляется на период от 10 до 25 лет. Из-за довольно высокой процентной ставки за это время заемщик успевает в два, а то и три раза переплатить за жильё. Чтобы убедиться в этом, достаточно построить сравнительную табличку в Excel и самостоятельно произвести все вычисления или воспользоваться кредитным калькулятором на стороннем сайте.
Поэтому если у вас вдруг на руках появится значительная сумма, постарайтесь потратить ее на преждевременное погашение ипотеки по нижеследующей схеме:
- Внесите всю дополнительную сумму (сверх положенной), выбрав уменьшение платежа.
- Следующий ежемесячный платеж по возможности сделайте в прежнем размере, опять выбрав сокращение обязательного взноса.
Допустим, вы платили в месяц 30 000 руб. по займу 2,5 млн. руб., а затем решили внести 450 тысяч сверху. Тогда размер аннуитетного платежа непременно резко понизится, однако вам следует продолжать зачислять по 30 тыс. рублей ежемесячно при наличии свободных денег. Такой ход поможет сократить размер обязательного платежа на случай неожиданных материальных проблем, одновременно ускорив процесс выплаты долга. В результате вы закроете ипотеку в тот же период, что и при выборе сокращения срока, однако с гораздо меньшим аннуитетным платежом, и в конце будете платить совсем мало. Это станет дополнительной страховкой от увольнения – вы сможете на время приостановить досрочное погашение и перейти на посильные выплаты по графику.
Рассмотренный метод при аннуитетных платежах поможет воспользоваться всеми преимуществами дифференцированных.
Возвращается ли страховка при досрочном погашении
Справка: в соответствии с п. 2 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке» кредитополучатель обязан застраховать недвижимость, если ее приобретение осуществлялось на заемные средства. Страхование выступает гарантией для банка, что при форс-мажоре – пожаре, природном бедствии (наводнении, землетрясении) и иных катаклизмах – он не потеряет ссуженные деньги.
Все банковские учреждения ведут свой перечень аккредитованных страховых компаний, поэтому клиент, выступающий в качестве страхователя, после сравнения предложенных условий и определения лучшего варианта сможет выбрать подходящего страховщика из списка и подписать с ним соответствующий договор. Период действия договора обычно ограничен одним годом, по истечении которого происходит перерасчет суммы страховки в соответствии с текущим остатком по основному долгу. После этого договор автоматически продлевается, либо перезаключается заново, и так ежегодно вплоть до закрытия ипотеки.
Если досрочно погасить задолженность в полном объеме, можно рассчитывать на возврат части денег, уплаченных за страховой полис. Их получение проходит по типовой процедуре, для запуска которой достаточно подать заявление в страховую. Средства поступят на счёт заявителя максимум через 7 рабочих дней. Однако страховщик переведет не всю изначальную сумму, а лишь долю за те дни, которые остались до истечения действия страховки. Отсюда следует, что в начале года этот остаток будет наибольшим, а ближе к концу выйдет на минимум.
Частичное погашение тоже принесет определенные плюсы, ведь при уменьшении «тела» кредита закономерно удешевляется и сама страховка. По действующим законам чтобы существенно уменьшить стоимость страхования, нужно погасить свыше 30% основного долга, но к счастью страхователи в РФ предпочитают на них не опираться, и просто ежегодно пересчитывают этот параметр путем умножения остатка займа на некий постоянный коэффициент.
Полезные рекомендации
Ответственно подойдите к заключению ипотечного договора: внимательно прочтите все пункты и положения, в том числе мелким шрифтом, хорошо изучите график предстоящих выплат и постройте таблицы в «Экселе». Это позволит тщательно рассчитать все варианты и собственноручно составить схему ускоренного погашения, а в дальнейшем при необходимости оптимизировать ее.
Платите своевременно, чтобы не допустить пеней за просрочку. Также предварительно подготовьте инфраструктуру, способную убрать лишние транзакционные издержки. Достичь удобства расчетов без оформления бумажных заявлений поможет получение пластиковой карты банка-кредитора с последующей ее привязкой к ипотечному счету. Так вы сможете оформлять заявления на досрочное погашение онлайн.
Заключение
Правильно выбрав схему досрочного погашения задолженности, можно закрыть ипотечный кредит в кратчайший срок и с большой выгодой для себя, сильно снизив итоговую переплату по процентам.
Перед этим нужно удостовериться, что в ипотечном договоре отсутствуют формулировки, прямо или косвенно запрещающие подобные схемы, и что удобный для вас график выплат не сделает итоговый процесс дороже.
