Ипотека – это крупный денежный займ, направленный на покупку недвижимости. Жилищное кредитование предполагает наличие первого взноса на приобретение жилой площади, а также предоставления залога в качестве финансового обеспечения для банка. Гарантом чаще всего выступает недвижимость на вторичном рынке или в новостройке, на которую и планируется брать деньги.
Также ипотекой называется вид финансово-правовых отношений между желающим купить жилье и кредитором, в качестве которого выступает банк или частный инвестор. Перед тем как взять ипотечный кредит, важно изучить программы и предложения всех доступных банковских учреждений, перечитать условия и понять, подходят ли они для заемщика, знать собственный уровень дохода и понимать, способен ли соискатель займа выплатить его в установленный срок.
В статье эксперты разберут что такое ипотека, как она работает и как правильно подавать заявку на покупку недвижимого имущества в финансовые учреждения, чтобы избежать отказа.
Суть ипотеки
Основная функция ипотечного кредитования – оказание финансовой помощи гражданам, которые не способны самостоятельно накопить на покупку новой квартиры или улучшение жилищных условий. Суть ипотеки можно описать несколькими тезисами:
- соискатель выбирает подходящий дом или квартиру в многоэтажном строении;
- далее он копит определённую сумму на внесение первоначального взноса;
- в зависимости от банка, куда была подана заявка на финансирование, размер первоначального взноса может составлять от 10 до 35% от общей стоимости объекта недвижимости;
- при соблюдении всех требований и условий банка составляется договор, где указана сумма кредита, год окончания платежей, тип платежей, объект собственности и финансового обеспечения;
- получив нужную сумму и все документы, заёмщик приобретает квартиру или дом, заселяется в недвижимость и постепенно выплачивает банку сумму, которую должен;
- заём может выплачиваться до 25 лет аннуитетными или дифференцированными платежами, вид оговаривается в момент подачи заявки и оформления договора.
Таким образом новосёл не имея собственных финансов получает свою квартиру в собственность, а деньги за неё выплачиваются в рассрочку с небольшим процентом.
Кто может взять ипотеку
Льготная ипотека с государственной поддержкой или иные виды жилищного кредитования доступны всем гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет и старше. Большая часть банков не устанавливает возрастные ограничения для заёмщиков. Это может значить, что подать заявку могут и люди старше 74 лет, что недоступно для 90% разновидностей потребительского кредитования.
Важные требования к соискателю финансирования:
- наличие постоянного дохода в сумме, которая сможет покрыть ежемесячный платёж по ипотеке;
- сумма основного и пассивного доходов должны быть такими, чтоб оплата нужной суммы по ипотеке не превышала 50% от всех расходов заёмщика;
- наличие финансового обеспечения в виде объекта жилого фонда, депозита или иных гарантов, которые перейдут в собственность банка, если клиент не сможет выполнить долговые обязательства.
Дополнительно предъявляются требования к жилью, которое будет даваться под ипотеку.
На какую недвижимость можно взять ипотеку
Государственное и банковское субсидирование граждан Российской Федерации предусматривает несколько видов объектов, которые можно приобрести при оформлении ипотечного займа. В их числе:
- готовое жильё в новостройке или на вторичном рынке;
- частный дом или постройка типа ИЖС;
- земельный участок, предназначенный под индивидуальное жилищное строительство;
- квартира в строящемся доме независимо от этапа, на котором находится строительство на момент подачи заявки на ипотеку.
В числе требований, которые влияют на процентную ставку по займам и могут означать одобрение или отказ в кредитовании:
- постройка или квартира должны находиться в хорошем состоянии, быть ликвидными и не относиться к программе реновации, не подлежать сносу;
- жилой объект должны одобрять требования бюро технической инвентаризации, в квартире не должно быть перепланировок, перестроек;
- жилье, приобретаемое по ипотеке, не должно быть обременено другими финансовыми обязательствами;
- все документы на квартиру, частный дом или земельный надел должны быть в порядке, для земли проводятся межевание и топографическая съёмка с последующей регистрацией в земельном кадастре.
При оформлении права собственности на приобретаемый жилой объект не должно быть юридических нюансов. Если финансовый гарант для банка может быть отнят у заёмщика тем или иным путем, клиент должен предоставить другой залог.
Какие документы необходимы
Сбор пакета документации на ипотеку – это самая важная часть подготовки заёмщика. На основании предоставленных документов банк оценивает платежеспособность клиента и свои риски по возврату денег. Точного и общего списка документов не существует, так как каждое финансовое учреждение предъявляет свои требования и условия к соискателям ипотечного кредита. В основной перечень документации включены:
- Паспорт гражданина Российской Федерации или иностранный документ, удостоверяющий личность, для тех у кого есть ВНЖ в России.
- Водительские права, свидетельство о рождении или иной документ, также способный удостоверить личность соискателя.
- СНИЛС (для россиян) или ИНН (для иностранных резидентов РФ).
- Копия трудовой книжки, заверенная нотариусом. В бланке должна быть указана должность, настоящее место работы, все предыдущие места работы, общий стаж, даты приёма и увольнения.
- Подтверждение доходов в виде справки по форме 2-НДФЛ для физических лиц или 3-НДФЛ для частных предпринимателей.
- Если заёмщик состоит в браке, требуется предоставить свидетельство о заключении брака, при наличии брачного контракта или договора, его копия также прилагается.
- Если у клиента есть несовершеннолетние дети, прикрепляются копии свидетельства о рождении на каждого ребёнка.
- Если заёмщик – мужчина в возрасте до 27 лет, нужно прикрепить копию военного билета.
- Женщины с детьми прилагают к пакету документации сведения о получении материнского капитала и использовании этих средств.
- В случае, если заёмщик попадает под государственную программу или относится к социально уязвимой группе граждан, ему необходимо предоставить все документы, подтверждающие наличие льгот.
Далее нужно сформировать перечень документов на залоговый объект. В качестве залога может выступать квартира, которая уже находится в собственности у клиента или недвижимость, которую он планирует приобрести. Пакет документов формируется из:
- справки из бюро технической инвентаризации, указывающей на соответствие здания всем требованиям и регламентам;
- плана дома с указанием площади и основных конструктивных элементов;
- оценочного листа, указывающего реальную стоимость объекта;
- кадастрового и технического паспортов;
- оценочного бланк от независимой экспертизы, где прописывается ликвидная цена недвижимости.
В зависимости от конкретной категории соискателя ипотеки список дополняется другими видами документации. Для корректного формирования пакета документов и оставления заявки следует обратиться к юристам.
В чем разница между ипотекой и кредитом?
По своей сути ипотека – это такой же кредит, как и потребительский заём. Однако он отличается длительностью выплат, крупными суммами, а также узкой направленностью субсидирования.
Простыми словами ипотека – это долговременный крупный заем, направленный строго на приобретение жилой или коммерческой недвижимости, реже на улучшение жилищных условий, строительство частного дома своими руками или с привлечением сторонних подрядчиков. Финансы выплачиваются на протяжении от 20 до 30 лет, ввиду чего заёмщик может переплатить существенную сумму.
Если выбирать между потребительским кредитом крупного размера и ипотекой, обычный кредит намного экономичнее. Однако он подходит только тем, кто способен ежемесячно перечислять банку большие суммы. Чтобы выбрать нужный тип кредитования, важно не только знать особенности конкретной программы субсидирования, но и адекватно оценивать свою платежеспособность.
Как работает ипотека?
- Банк принимает от соискателя субсидирования пакет документации, оценивает риски невозврата денежных средств.
- В случае одобрение заявки клиенту выдаётся заём в нужной сумме, допускается перечисление более крупный ссуды при наличии оснований.
- Далее клиент ежемесячно перечисляет на счёт банковского учреждения платежи для погашения ипотеки. Срок и сумма выплат указываются в договоре.
- В зависимости от условий программы кредитования, а также особенностей заёмщика и залогового объекта устанавливается конкретная процентная ставка, которую заёмщик должен вернуть сверх запрошенной суммы.
- Таким образом ипотека для клиента – это средство, позволяющее быстро купить недвижимость, а для банка – способ получить финансовую прибыль пусть и в долгосрочной перспективе.
Какие есть риски и как их уменьшить
Как и в любом виде кредитования, у ипотеки есть свои риски. Они относятся и к заёмщику, и к банковской системе. Основные типы рисков:
- жизнь и здоровье клиента (избавиться от данного риска, значит оформить страховку у частного или государственного брокера, одобренного конкретным банком);
- потеря или утрата стоимости гаранта ипотеки (данный тип страховки увеличивает ипотечную ставку на 0,28 процента, однако без неё финансирование не осуществляется.);
- потеря юридических прав на объект залога кредитования (титульное страхование также увеличивает платёж на 0,37% ежегодно, но гарантирует банку, что права на залоговый объект не перейдут третьим лицам).
Здесь же стоит отметить, чем старше заёмщик, тем выше будет процентная ставка по страхованию его жизни и здоровья (вплоть до 3,47%).
Виды ипотечных кредитов
- Целевой ипотечный кредит предназначен на покупку недвижимости в новостройке или в незаконченном строении. Также на него можно приобрести частный дом или землю под ИЖС. Максимальный срок выплат не превышает 25 лет, минимальная ставка 7,10% годовых.
- Кредит на конкретную квартиру или долю в ней позволяет купить жилье на вторичке или в новостройке. Минимальная процентная ставка 6,8%, обязательно наличие первоначального взноса, срок выплаты долга – до 25 лет. Эта разновидность подходит гражданам РФ и резидентам в возрасте до 65 лет.
- Заем на новую жилплощадь. Длительное субсидирование, направленное на покупку жилья в новостройке предполагает, что соискатель финансирования сможет купить недвижимость только у тех застройщиков, с которыми сотрудничает конкретный банк. Если квартира была выбрана до подбора программы кредитования, следует уточнить у застройщика с какими финансовыми учреждениями он сотрудничает.
- Ипотека на рефинансирование. Если заёмщик обременён долгами, однако не способен погасить долговые обязательства по установленной кредитной линии, он может взять ипотеку повторно и направить полученные средства на погашение старой ссуды.
Преимущества и недостатки
Плюсы оформления ипотеки включают возможность быстро стать собственником своей квартиры, а также приобрести недвижимость по сниженной цене. Второй пункт относится к многодетным семьям, семьям военных, льготников, а также другим группам лиц, подходящим под льготные категории. Некоторые рассматривают покупку недвижимости как инвестирование.
К отрицательным сторонам относят высокие проценты, длительную долговую кабалу и вероятность в любой момент лишиться недвижимости.
Заключение
Ипотека – не такое зло, как ее часто описывают. Однако к ее оформлению нужно подходить с умом. Чтобы становиться владельцем имущества, а не вечным должником, важно правильно оценивать свои силы, привлекать созаемщиков, постоянно искать дополнительные источники дохода. Зачем это нужно:
- чтобы банк предложил максимально выгодные условия;
- для собственного спокойствия;
- для возможности взять дополнительное субсидирование при необходимости.
Выгодный заём может взять любой человек, но потребуется понимание финансовых и юридических процессов. Перед посещением банка рекомендуется посоветоваться с юристом.
